Immobilier ou bourse : comment choisir ?

C’est une question que beaucoup de monde se pose : vaut-il mieux investir mon argent dans l’immobilier ou dans la bourse ? Comme vous pouvez vous en doutez, il n’y a pas de réponse tranchée car ce sont deux investissements très complémentaires. Pour autant, je pense que tout le monde devrait investir en bourse alors que pour l’immobilier, cela dépend de votre situation. Voici toutes mes explications et conseils.

Dernière mise à jour : novembre 2024

Sommaire

• La bourse : plus simple et plus accessible que l’immobilier
• L’effet de levier de l’immobilier : un avantage majeur
• Quand faut-il privilégier l’immobilier à la bourse ?
• Quelle est la bonne proportion d’immobilier et d’actions ?

La bourse : plus simple et plus accessible que l’immobilier

Contrairement à ce que pense la plupart des gens, la bourse est le moyen le plus simple et le plus accessible pour investir son argent. En effet, il suffit de faire d’ouvrir un PEA puis d’y faire de l’investissement passif, c’est-à-dire acheter régulièrement des ETF Monde comme le tracker WPEA de BlackRock. Si cela vous parait compliqué ou obscur, que vous n’avez jamais investi de votre vie, alors je vous invite à consulter mon tutoriel sur le PEA ainsi que mon guide pour débuter en bourse. Vous trouverez aussi sur mon site la liste des meilleurs ETF ou trackers éligibles au PEA.

Pour investir en bourse, vous avez juste besoin d’avoir quelques centaines d’euros de disponibles et d’ouvrir un PEA. C’est accessible à tous les majeurs, il n’y a pas de barrière à l’entrée et tout le monde devrait le faire. On dit souvent que les actionnaires s’enrichissent sur le dos des travailleurs, mais n’oubliez pas que tout le monde peut devenir actionnaire et profiter de ce système !

Tout le monde peut devenir actionnaire des entreprises du monde entier, grâce aux ETF ou trackers. Il ne faut pas se priver, et se lancer le plus tôt possible pour profiter de la croissance et de la rentabilité des entreprises.

L’effet de levier de l’immobilier : un avantage majeur

L’immobilier présente un avantage majeur par rapport à la bourse : vous pouvez vous endetter à un taux intéressant pour emprunter une grande somme d’argent et l’investir dans l’immobilier. Vous ne pouvez pas le faire pour la bourse. En effet, pour acheter des actions, vous devrez forcément passer par un prêt à la consommation. Mais les taux des prêts à la consommation sont excessivement élevés, et cela rend l’opération extrêmement risqué et totalement déconseillé !

Par contre, pour l’immobilier, en fonction de votre situation, vous pouvez décrocher un emprunt à un taux relativement faible. Et en tenant compte de tous les frais fixes, administratifs, assurances, vous pouvez avoir un taux d’emprunt bien plus faible que le rendement de votre investissement immobilier. C’est le principe de l’effet de levier !

Pour simplifier : l’effet de levier de l’immobilier est la technique qui consiste à emprunter beaucoup d’argent, à partir d’un petit apport, pour investir cette grosse somme sur un produit immobilier dont le rendement va largement rembourser le coût de l’emprunt. Et donc, plus vous empruntez, plus vous gagnez de l’argent ! Et cela est un avantage considérable par rapport à la bourse.

Prenons l’exemple suivant simplifié : vous avez 100 000 € à investir. Vous hésitez entre l’immobilier et la bourse :

• Vous investissez en bourse sur un ETF MSCI World. En moyenne, imaginons que le rendement soit de 8 % net par an, soit 8 000 € / an.
• Vous investissez dans l’immobilier. Vous passez par un prêt immobilier qui vous permet d’emprunter au total 700 000 €, que vous utilisez pour acheter un bien de la même valeur, et qui vous rapporte 4 % par an, net de tous les frais. Donc 4 % de 700 000 € = 28 000 € / an, soit bien plus que la bourse !

Bien sûr, c’est un exemple volontairement très simplifié, mais cela montre ce qu’est que l’effet de levier dans l’immobilier : c’est la capacité à augmenter considérablement son rendement grâce à la dette. C’est extrêmement puissant mais cela peut aussi se retourner contre l’investisseur, si le rendement de son investissement devient inférieur au coût de sa dette : on appelle alors cela l’effet massue.

Quand faut-il privilégier l’immobilier à la bourse ?

Vu que l’emprunt permet de générer beaucoup plus d’argent, alors pourquoi ne pas tout le temps investir dans l’immobilier ? Il y a plusieurs raisons à cela :

• Il faut diversifier ses placements, et tout miser sur l’immobilier est très risqué. Il y a toujours eu et il y aura encore des crises immobilières, des changements dans la réglementation, des catastrophes naturelles ou des événements inédits qui impacteront le marché de l’immobilier. Cela peut considérablement impacter votre portefeuille immobilier pendant quelques années, voire décennies !
• Actions d’entreprise et immobilier sont des placements très complémentaires, dont les rendements ne sont pas forcément corrélés. Quand le marché actions baisse, vous pouvez avoir toujours un bon rendement sur l’immobilier, et inversement. C’est donc très bien d’avoir à la fois des actions et de l’immobilier dans son portefeuille.
• Votre capacité d’emprunt n’est pas toujours intéressante en fonction de votre situation. Si vous êtes fumeur ou avec des problèmes de santé ou si vous avez plus de 45 ans ou un métier avec des revenus instables, alors vous risquez très certainement d’emprunter à un taux très élevé. Et cela va considérablement impacter le rendement net de votre investissement immobilier.

Si vous devez retenir une règle générale, c’est qu’il faut avoir, peu importe votre situation, des investissements boursiers via des ETF Monde notamment. Ensuite, si votre situation vous permet d’emprunter à un taux plutôt faible, alors vous devriez investir aussi en immobilier pour profiter pleinement de l’effet de levier.

Optimiser sa capacité d’épargne en investissant, c’est une première étape. Ensuite, il faut aussi penser à optimiser sa capacité d’emprunt en s’endettant à taux convenable pour investir la somme empruntée.

Quelle est la bonne proportion d’immobilier et d’actions ?

Difficile de répondre à cette question sachant que cela va dépendre de votre situation et de votre capacité d’emprunt. Evidemment, si les taux sont très bas et que votre situation est idéale pour un banquier prêteur, alors il ne faut pas hésiter à investir une majorité de son patrimoine dans l’immobilier. A contrario, il n’y a rien de mauvais à investir la quasi-totalité de son patrimoine en bourse, si vous ne pouvez pas emprunter beaucoup à un taux convenable.

De manière générale et pour simplifier, j’ai tendance à dire qu’il ne faut pas dépasser 80 % de son patrimoine en immobilier uniquement. Si vous avez la capacité d’emprunter et d’utiliser l’effet de l’immobilier, faire environ 50 % en immobilier et environ 50 % en bourse me semble tout à fait raisonnable. Mais à moins de prédire l’avenir et l’évolution des marchés immobilier et actions, impossible de donner la répartition optimale.

Enfin, je vous invite à consulter mon tutoriel sur l’investissement dans l’immobilier où vous trouverez de nombreux conseils pour débuter.