Tuto pour investir dans l’immobilier

L’immobilier est un des placements préférés des Français, mais c’est aussi un investissement qui peut s’avérer complexe et chronophage. Je vous présente ici les différentes méthodes pour investir simplement dans l’immobilier.

Dernière mise à jour : novembre 2024

Sommaire

• Connaitre les différents types d’investissement dans l’immobilier
• Immobilier en direct : ce qu’il faut savoir
• Immobilier papier : ce qu’il faut savoir
• Guide pratique sur la LMNP : Location Meublée Non Professionnelle
• Guide pratique pour investir dans les SCPI et SCI

Connaitre les différents types d’investissement dans l’immobilier

Il existe deux grandes catégories d’investissements immobilier :

• L’investissement en direct, appelé l’immobilier pierre : cela consiste à acheter en direct un bien immobilier pour en tirer des profits. C’est ce type d’investissement immobilier le plus connu, le plus apprécié par les Français et dont tout le monde parle généralement. Par contre, c’est aussi le plus complexe et le plus chronophage, pas forcément le plus rentable, comme nous allons le détailler dans ce guide.
• L’investissement via des supports financier, appelé l’immobilier papier : cela consiste à acheter des produits financiers exposés directement à l’immobilier. Ce type d’investissement immobilier est moins connu et moins privilégié par les particuliers, pourtant il peut s’avérer très efficace et facile d’accès.

Immobilier en direct : ce qu’il faut savoir

L’immobilier en direct, appelé aussi l’immobilier pierre, est celui qui fait rêvé la plupart des investisseurs. Il consiste à acheter un bien immobilier en direct. Cela parait plus rassurant car c’est du concret : on a un appartement ou une maison à son nom, on peut donc en faire ce qu’on en veut.

​L’immobilier en direct est un investissement qui peut se décliner de nombreuses manières différentes :

• On peut faire de la location longue durée, meublée ou non, selon différents régimes d’imposition.
• On peut aussi en faire de la location courte durée type gite d’hébergement, AirBnb ou autres plateformes similaires.
• On peut aussi l’utiliser comme logement principal ou secondaire, y faire potentiellement des travaux pour ensuite revendre et faire une plus-value.

Dans tous les cas, l’investissement dans la pierre en direct nécessite toujours beaucoup de temps et de travail, ne serait-ce que pour l’acte d’achat, la recherche du bien, les éventuels travaux et l’entretien annuel. Ce n’est absolument pas de l’investissement passif, bien au contraire.

​Le principal risque d’un achat immobilier est évidemment lié à la valeur de ce bien, qui peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de très nombreux facteurs et aléas : situation géographique, risques météorologiques, évolution du quartier, accidents divers, etc. Un achat immobilier n’est absolument pas un investissement diversifié : vous mettez une somme relativement importante sur un bien qui peut perdre énormément de valeurs. N’écoutez pas ceux qui affirment que l’immobilier ne perd jamais de valeur à long terme : il existe de nombreux exemples de maisons ou d’appartements qui ont perdu énormément de valeurs ! Rare ne signifie pas jamais…

​Côté rendement financier, la première chose à savoir est que le rendement de l’investissement immobilier dépend fortement de l’imposition. Malheureusement, les règles fiscales ne sont jamais gravées dans le marbre, et certaines niches fiscales finissent par disparaitre (exemple de la Loi Pinel). Ensuite, le rendement est aussi très dépendant des conditions d’emprunt, si vous avez besoin d’un prêt immobilier. Enfin, en fonction du temps que vous êtes prêt à consacer à votre investissement immobilier, vous allez devoir payer plus ou moins de choses (frais d’agence, travaux d’entretien, etc.).

Nous allons voir dans ce tuto les avantages et inconvénients des différents types d’investissement immobilier en fonction de leur régime fiscal. L’investissement immobilier le plus profitable dépendra donc de votre situation fiscale et aussi de vos capacités d’emprunt et de vos contraintes de temps pour gérer votre bien.

Sachez enfin que même si l’immobilier en dur est celui qui plait généralement le plus, ce n’est pas toujours le plus rentable, surtout vu le temps nécessaire. Dans la majorité des cas, je recommande plutôt de passer par de l’immobilier papier qui est plus diversifié, beaucoup moins chronophage et fiscalement intéressant avec les assurances-vie.

Immobilier papier : ce qu’il faut savoir

Beaucoup moins sexy que l’immobilier en direct et surtout beaucoup moins populaire, l’immobilier papier n’en est pas moins une très bonne façon d’investir son argent dans l’immobilier en limitant les risques, en diversifisant sur plusieurs biens immobiliers et surtout en réduisant considérablement le temps à y consacrer.

Quand on investit dans l’immobilier papier, on achète des parts dans des fonds immobiliers, comme des SCPI, SCI ou OPCI. Je vous invite à lire mon glossaire financier pour débutants afin de mieux comprendre les subtilités entre ces différents termes.

Ces fonds immobiliers regroupent plusieurs biens immobiliers, qui peuvent être des biens locatifs privés, des biens commerciaux, pour des entreprises, des maisons de santé ou des maisons de retraite. En fait, n’importe quel bien immobilier peut être représenté dans une SCPI, SCI ou OPCI. Et ces fonds sont souvent construits suivant des thématiques (par exemple orienté santé ou entreprise dans un secteur géographique particulier).

Le principal avantage de l’immobilier papier est la simplicité : vous achetez des parts dans l’immobilier aussi simplement que des actions d’entreprise, au travers d’une assurance-vie ou via un compte en ligne. Vous n’avez rien d’autres à gérer : pas de paperasse administrative, pas de loyers à récupérer, etc.

Mais son inconvénient majeur qui rebute la plupart des personnes reste le fait que ça soit immatériel, vous n’avez pas un logement ou un bien que vous pouvez visiter, entretenir, utiliser. C’est donc plus abstrait et moins rassurant. Pourtant, ce n’est pas plus abstrait qu’une action d’entreprise qui représente une part de propriété dans une entreprise !

Guide pratique sur la LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un statut que peut utiliser un particulier pour la location d’un bien immobilier, sous certaines conditions. Ce statut de LMNP présente de nombreux avantages fiscaux et permet de réduire considérablement les impôts à payer sur les revenus générés par la location, grâce notamment à l’amortissement des charges.

C’est souvent le statut privilégié par les investisseurs particuliers qui se lancent dans l’immobilier, quand ils ont du temps à consacrer à la gestion, la rénovation et l’entretien du bien immobilier.

Le principal inconvénient de la LMNP est que sa gestion est chronophage. En effet, il faut du temps pour remplir correctement sa déclaration des revenus, calculer ses amortissements pour optimiser ses impôts, et entretenir ou rénover son bien immobilier (afin d’avoir des charges à amortir tout en générant de la plus-value).

Guide pratique pour investir dans les SCPI et SCI

Les SCPI et SCI sont des fonds immobiliers très répandus et qui sont largement disponibles dans la plupart des assurances-vie de bonne qualité (comme celles de Fortuneo ou BoursoBank par exemple).

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI ou SCI en direct ou via des plateformes en ligne. Le fonctionnement est similaire à des comptes-titres en ligne où on achète des titres financiers. Néanmoins, je vous conseille très largement de toujours passer par votre assurance-vie pour éviter de payer trop d’impôts sur les plus-values et les gains générés. De plus, il est tout-à-fait possible de faire des retraits partiels sur une assurance-vie pour profiter des revenus générés régulièrement par les SCPI ou SCI.

​Le principal avantage de passer par l’immobilier papier est qu’il ne nécessite que très peu de temps. Il suffit d’acheter des parts pour profiter immédiatement de revenus réguliers, au prorata des montants investis.